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O que deve conter um contrato de obras?

Um contrato de obras bem elaborado, permitirá a execução correta dos trabalhos no decorrer da construção da sua casa ou sobrado. Para proteger os principais interesses junto ao empreiteiro o mesmo deve ser escrito, assinado e registrado em cartório. Na ausência de um contrato será difícil provar a responsabilidade da equipe executiva.


Acordo Verbal ou Escrito ?

O acordo deverá ser um documento escrito. Pois confirma a existência de obrigações entre o proprietário contratante e o contratado (empreiteiro) ao determinar o que as partes concordaram. Numa eventual disputa jurídica fica evidente os compromissos assumidos e lhe permite aplicar os benefícios e possíveis multas . Embora o acordo verbal seja vinculativo, mas no caso de uma disputa, é difícil provar a existência dos fatos. Mesmo tendo alguns documentos referente a notas fiscais, despesas, anotações, etc, não é fácil de provar.


O que deve incluir um acordo com o empreiteiro ou encarregado pela execução da obra?

Você deve ter todos os dados precisos do seu empreiteiro, documentos como nome da empresa, CNPJ, endereço, nome do proprietário, nr. identidade, cpf, endereço de trabalho e ou moradia, fone de contato.  Com estas informações e antes de fechar qualquer acordo, você deve fazer uma checagem buscando informações de idoneidade técnica ( falar com outros proprietários que já haviam contratado os serviços da empresa ou empreiteiro interessado ( visitar obras executadas se possível), e também checar a idoneidade e saúde  financeira do pretendente.

Pois é comum obras ficarem paradas por paralisação dos funcionários (greve) por falta de pagamento de salários,  encargos sociais, etc. Causados pelas dificuldades financeiras,por problemas trabalhistas e ou com fornecedores, provenientes do passado e que podem interferir na sua obra, causando sérios prejuízos. Portanto não custa muito procurar alguma entidade comercial ( CDL, associações comerciais da sua cidade) que prestam serviços como busca pelo Serasa, que mostra uma relatório para análise de possíveis pendências financeiras ou de processos em andamento.

Após checar os dados é importante consultar um amigo advogado ou contador, que auxilie na elaboração do contrato de obras.  O acordo com o empreiteiro que vai construir a casa deve ter dados precisos. Principalmente os do contratante e o contratado, a data e o local do contrato, os detalhes dos serviços combinados, juntamente com a data de início e fim, bem como os valores globais e parcelas de pagamentos definidas conforme cronograma da obra.


Quando se trata da natureza jurídica do contrato, poderá fazer um contrato de obras com execução global. No caso em que você prefira receber a obra pronta de uma construtora por exemplo. Onde a qual contrata todos os trabalhadores para a obra e gerência a construção da casa, com a possibilidade de compra ou não de todos os materiais necessários. Ou poderá fazer um contrato de trabalho por empreitada, onde o empreiteiro assume a responsabilidade pela contratação do pessoal que irá trabalhar na obra, e o gerenciamento e compra de materiais pode ficar ou não com você.


É também muito importante especificar uma data de início e uma dada final para a conclusão das obras. Determinar as diversas etapas de execução da obra com os prazos para cada fase, que geralmente são definidos no decorrer dos meses de construção. Ex. Fundações representam 15% da obra, com tempo previsto para conclusão no primeiro mês, alvenaria no segundo mês, lajes de cobertura, no terceiro… telhado e cobertura no quarto….etc descrevendo as diversas etapas da obra e os respectivos pagamentos acumulados dos trabalhos. Esta divisão de trabalho em etapas  facilita o acompanhamento da obra e acaba mostrando a ocorrência de eventuais atrasos na construção da casa.


Definir o serviço que será realizado na obra

Divergências entre o proprietário e o contratante são geralmente causadas por falta de informações e detalhes sobre os trabalhos a serem executados. Deve procurar especificar os trabalhos a serem realizados conforme as etapas do projeto da casa. Colocar uma cópia dos projetos da casa em anexo ao contrato. Além disso, quando necessário deve especificar possíveis obras ou serviços que não estão previstos no projeto, tais como muros, cercas, ajardinamento.


É extremamente importante descrever no contrato de obras, quem é responsável pela compra de materiais de construção. Se o contratante vai fazer isso, é bom saber se o mesmo é responsável pela qualidade dos produtos adquiridos. Se for confiar a compra de materiais ao empreiteiro, deve prestar atenção se ele estará adicionando ao preço alguma comissão por administração e os custos de frete no transporte dos materiais até o local da obra.


Se vai receber a obra pronta. O contrato deve detalhar no Memorial Descritivo, o tipo de materiais, juntamente com suas especificações de modelo, marca e padrão de qualidade ( popular, médio, alto padrão). Para que não ocorra mal entendido de interpretação, vale a pena descrever minuciosamente o que faz parte de um padrão de “média qualidade” por exemplo. Afim de evitar aborrecimentos futuros.

Preços e penalidades no contrato de obras


Com o preço definido, vale a pena dividir o valor total em etapas. O parcelamento deve ser determinado seguindo as datas de cada fase específicadas para execução dos trabalhos. Cada parcela paga será somada ao pagamento anterior, até chegar ao valor total do preço combinado. Conferir se a soma por exemplo dos 50% do valor total já pago, também confere com os 50% da obra já executada. O valor mais alto deve ser igual ao valor total definido em contrato. Então, nunca se deve pagar antecipadamente, valores a mais do que o estimado para a fase específica do trabalho realizado. Deve também ser assinado um recibo para cada pagamento efetuado.


No contrato de obras também deve ser especificado a penalidade por quebra de contrato por eventuais atrasos da obra. Você também pode determinar a pena para atrasos no pagamento por parte do proprietário da casa. No entanto, para reclamar indenização, é necessário definir com precisão as datas de início e de conclusão do contrato de construção e ou execução da empreitada da obra.


Para atender as necessidades de nossos clientes, também oferecemos para aquisição, alguns  modelos prontos  de contratos de obras e serviços elaborado por profissionais e de fácil edição.




Fonte: Plantas de Casas